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Logistikimmobilienmarkt im Spagat

Der Logistikimmobilienmarkt in Deutschland stand durch die Vorgabe der großen Auftraggeber 2011 vor großen Herausforderungen, denen sich die Marktteilnehmer stellen mussten. Diese Herausforderungen werden sich im Jahr 2012 etwas verändern, jedoch deshalb nicht einfacher zu bewältigen sein. Adrian Zellner, Senior Consultant der Realogis Investment GmbH, hat vier Szenarien für Projektentwickler und die logistiktreibende Wirtschaft entworfen.

Logistiker brauchen geringe Vorlaufzeiten für die Anmietung von Logistikflächen von einem bis drei Monate. Jedoch stehen zum jetzigen Zeitpunkt landauf landab Hallenflächen ab 10.000 Quadratmeter im Bestand kaum noch zur Verfügung. Für die Umsetzung einer Neubaulogistikimmobilie benötigen Projektentwickler, abhängig von den bisher eingeholten Genehmigungen, sechs bis zehn Monate.

Weit auseinander klafft auch die Zeitschiene zwischen angebotenen und benötigten Vertragslaufzeiten der Mietverträge. Während Spediteure und Logistiker aufgrund der kurzen Laufzeit der ausgeschriebenen Dienstleistung maximal drei Jahre anmieten wollen und können, verlangen Logistikimmobilienentwickler Mietvertragslaufzeiten von mindestens fünf Jahren in sehr guten Lagen. In B-Lagen liegen die Mietvertragslaufzeiten bei mindestens sieben Jahren. Und weit abseits der großen Ballungszentren oder bei einem Spezialbau mit einer eingeschränkten Drittverwendbarkeit sogar bei zehn Jahren.

Viele Projektentwickler haben 2011 die Zeichen der Zeit erkannt und sich bundesweit in guter Lage entsprechende Grundstücke optioniert, teilweise auch gekauft und die entsprechenden Genehmigungen für eine Neubauentwicklung bereits eingeholt. Durch diesen Schritt haben sie sich in eine bessere Situation gegenüber der am Markt vorherrschenden, sehr starken Konkurrenz gebracht. Im Wettbewerb mit anderen Anbietern können sie potenziellen Kunden eine deale Verkehrslage und eine Zeitersparnis durch bereits eingeholte Genehmigungen, Bodengutachten oder Vorbescheide anbieten. Das kann dann zu den ausschlaggebenden Kriterien für den Zuschlag zählen.

Vor diesem Hintergrund, dessen Entwicklung in 2011 seinen Lauf nahm und sich in 2012 verschärft fortsetzen wird, werden sich diverse Player in der Kunst des Spagats üben müssen. Vier verschiedene Szenarien kristallisieren sich aktuellen unterschiedlich stark am Markt heraus.

Szenario 1:

Unternehmen/Auftraggeber mieten langfristig an strategisch wichtigen Standorten in Deutschland

Die großen Unternehmen und Auftraggeber unterzeichnen mit einem Projektentwickler einen langfristigen Mietvertrag und lassen sich eine auf ihren Bedarf angepasste Immobilie bauen. Auf Basis dieses Objektes wird die entsprechende Dienstleistung wie bisher auf ein bis drei Jahre an Logistikdienstleister ausgeschrieben. Nach Ablauf eines Logistikkontraktes schreibt das Unternehmen seine Dienstleistung in den eigenen Flächen am Markt neu aus.

Der Vorteil liegt hier in der Transparenz der Mietpreise, welche er im Angebot an seine Kunden hinterlegen kann, sowie in der Verfügbarkeit einer Halle, die bereits auf den benötigten Bedarf angepasst ist. Das spart eine zeitintensive Suche nach einer geeigneten Lagerfläche. Zugleich ist auch die Ausstattung, Aufteilung und die Lage der Halle bekannt, so dass hier die Angebote ohne divergierende Variablen gut miteinander vergleichbar sind. Nachteilig ist, dass man sich über einen langen Zeitraum selbst an eine Liegenschaft bindet und nicht wie in der Vergangenheit kurzfristig durch Kündigung oder Reduzierung der Lagerkapazität diese Fläche wieder abgeben kann. Demzufolge werden diese Unternehmen einen solchen Schritt nur an strategisch wichtigen Punkten, also vor allem in Werksnähe oder als Zentrallager gehen.

Szenario 2:

Logistikunternehmen erschließen eigene Liegenschaften

Der Logistiker eruiert für sich selbst einen neuen, strategisch wichtigen ältere Bestandsimmobilien ist bereits auf einem seit zwei Jahren gleich bleibenden Level angelangt und es sind momentan kaum noch adäquate, gut zu bewirtschaftende Flächen am Markt verfügbar. Aus diesem Grund und trotz Flächenknappheit können es sich die Bestandshalter nicht erlauben, eine enorme Erhöhung der Mietpreise durchzusetzen. Denn die Neubaupreise befinden sich durch den großen Konkurrenzkampf der zahlreichen Entwickler momentan auf einem niedrigen Mietniveau. Gleichzeitig weist ein Neubau durch eine effizientere Bewirtschaftung sowie eine bessere energetische Bauweise nicht selten das bessere Preis- Leistungsverhältnis auf.

Spannend und entscheidend wird es, für welches von den oben genannten Szenarien sich die Nutzer entscheiden werden. Alle vier Szenarien können für sich der ideale Ansatz für die Realisierung der optimalen Logistikimmobilie sein. Entscheidend ist, durch gute Berater den Überblick zu behalten und die immer unterschiedlichen Vorzeichen für eine solche Entscheidung richtig zu deuten, um sich schlussendlich für die wirtschaftlichste Vorgehensweise und den richtigen Partner zu entscheiden.

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