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Hamburger Logistikmarkt steigert Flächenumsatz um 15 Prozent

Realogis

Nach Analyse von Realogis – dem deutschen Beratungsunternehmen für Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks – wurden 2015 von allen Marktteilnehmern im Hamburger Markt 540.000 Quadratmeter Industrie- und Logistikflächen umgesetzt. Der Umsatz bedeutet eine Steigerung zum Vorjahr von rund 15 Prozent (2014: 470.000 Quadratmeter).

Das sehr positive Jahresergebnis ist u. a. auf eines der umsatzstärksten Sommerquartale (Juli-September) mit einem Flächenumsatz von rund 185.000 Quadratmetern zurückzuführen. Bereits Ende September wurde somit mit rund 465.000 Quadratmetern fast das Gesamtvorjahresergebnis erreicht. Im Vergleich zum Vorjahr wurden insbesondere in den höheren Größenklassen mehr Flächenumsätze ermittelt.

Abschluss von Großverträgen – positiver Trend setzt sich fort
Diese positive Entwicklung ist auf die gute wirtschaftliche Lage im Binnenland verbunden mit einer starken Nachfrage nach Lager- und Logistikimmobilien zurückzuführen. Insbesondere im Flächensegment ab 8.000 Quadratmeter ist die Abschlussbereitschaft der Kunden im Laufe des Jahres gestiegen und machten mit rund 254.000 Quadratmetern nahezu die Hälfte des Gesamtumsatzes aus (+8 Prozent). Stark präsentierten sich hierbei der Handel mit Abschlüssen des Unternehmens Edeka im Hafen (Waltershof) mit rund 31.000 Quadratmetern und eines Tabakhandels in der südlichen Metropolregion (Buchholz i.d.N.) mit rund 19.500 Quadratmetern. „Hierzu zählt ebenso der Abschluss der Firma Carl Block in Altenwerder mit rund 12.500 Quadratmetern“, erklärt Jörg Lojewski, Abteilungsleiter Realogis Immobilien Hamburg GmbH.

Das Angebot der Größenklassen zwischen 3.000 – 8.000 Quadratmeter bleibt weiter knapp. Die Situation konnte sich jedoch im Laufe des Jahres leicht entspannen, da erfreulicherweise in diesem Segment 2015 einige Produkte in die Vermarktung kamen. Diese erweiterten Flächenkapazitäten sind auf Unternehmen zurückzuführen, welche die Niedrigzinsphase nutzten und eine Optimierung der Flächen im Rahmen von nutzerspezifischen Eigenbauten bzw. Projektentwicklungen vornahmen. Hier ist die Zentralisierung der logistischen Prozesse des Unternehmens DHL in einem Neubau in Allermöhe zu erwähnen und die damit verbundene Abvermietung von Bestandsflächen, primär im Hamburger Stadtgebiet. Somit konnte hier eine Steigerung des Flächenumsatzes im Vergleich zum Vorjahr um 5 Prozentpunkte auf 28 Prozent des Gesamtumsatzes verzeichnet werden (151.000 Quadratmeter).

Gewohnt stark präsentierte sich nach der Anzahl der Verträge die Kategorie bis 3.000 Quadratmeter. Ihr Anteil am Gesamtumsatz reduzierte sich jedoch um 13 Prozentpunkte auf rund 25 Prozent (135.000 Quadratmeter). Die Abschlüsse wurden überwiegend im östlichen Hamburger Stadtgebiet (Billbrook, Rothenburgsort) getätigt. Der angrenzende und in dieser Größenordnung normalerweise abschlussintensive Lagerstandort Allermöhe erfreut sich mittlerweile einer nahezu vorhandenen Vollvermietung.

Logistiker und Großhändler haben das Hamburger Umland im Fokus
Die Hamburger Metropolregionen erfreuen sich weiterhin einer regen Nachfrage nach Gewerbegrundstücken sowie Lager-/Logistikflächen. Der Grund liegt nahe, stehen im Hamburger Stadtgebiet weiterhin keine oder kaum noch Grundstücke zur Verfügung. Auch die Absage der geplanten Olympischen Spiele hat an dieser Situation wenig geändert. Da auch die Wirtschaftsförderungen in den umliegenden Landkreisen kaum noch größere Grundstücke anbieten können sind die Gemeinden angewiesen, neue Flächen auszuweisen, um die weiter anhaltende Nachfrage nach Gewerbegrundstücken befriedigen zu können.

Ähnlich sieht es bei den Lager-/Logistikflächen aus. Insbesondere das südliche Umland konnte im abgelaufenen Jahr zahlreiche Großabschlüsse verzeichnen. „Angebotsmieten knapp über 4,00 €/m², eine verbesserte ÖPNV-Anbindung und günstige Mineralölkosten für das Trucking der Container machen das Gesamtpaket attraktiv“, erläutert Jörg Lojewski. So entschieden sich der weltweit agierende Logistiker UTI Deutschland und das Unternehmen Drive Medical mit jeweils rund 10.000 Quadratmetern Nutzfläche für einen neuen Standort in Rade.

Die institutionellen Entwickler reagieren auf diese starke Nachfragesituation mit neuen spekulativen Logistikneubauten. Hierzu zählen die Anfang 2016 fertiggestellten rund 15.000 Quadratmeter Logistikflächen im VGP-Park an der A1 in Rade sowie die vom Entwickler Gazeley geplante Entwicklung von rund 40.000 – 60.000 Quadratmeter in Winsen an der A39 mit voraussichtlicher Bezugsfertigkeit des ersten Bauabschnitts im Herbst 2016.

Handelsunternehmen übernehmen Führung im Branchenranking
Durch die erwähnten Großabschlüsse kam es zu einer Verschiebung im Ranking nach Branchen. Somit konnten nach Analyse von Realogis die Handelsunternehmen erstmals seit vielen Jahren wieder die Spitzenposition im Branchenranking mit rd. 41 Prozent einnehmen (+11 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr), dicht gefolgt von den Logistikunternehmen auf Platz 2 mit rund 39 Prozent (- 12 Prozentpunkte). Hierzu zählt auch der durch Realogis vermittelte Abschluss des Unternehmens Hellmann Worldwide Logistics im World Cargo Center (WCC) in Norderstedt mit rund 7.000 Quadratmetern. Auf Platz 3 landen die Industrie- und Produktionsunternehmen mit 18 Prozent (+ 2 Prozentpunkte). In diese Kategorie fällt der Abschluss des Produktionsunternehmens Schütz AG im Industriegebiet Billbrook mit rund 10.500 Quadratmetern.

Ausblick
Es deutet alles darauf hin, dass der Hamburger Logistikimmobilienmarkt die positive Entwicklung aus dem zweiten Halbjahr 2015 mit ins neue Jahr nehmen wird. Weitere Großgesuche sind in der Verhandlung und werden im Laufe des ersten Quartals 2016 abgeschlossen. Die Binnenkonjunktur ist im Aufwind und wird getragen vom starken privaten und staatlichen Konsum. Für 2016 wird mit einem Wachstum von 1,7 Prozent gerechnet. Der Export wird im neuen Jahr ebenfalls vom niedrigen Eurokurs profitieren und entscheidend zur positiven wirtschaftlichen Entwicklung beitragen. Ebenfalls blicken alle Unternehmen und Teilnehmer der maritimen Wirtschaft auf die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (BVG) in Leipzig in Bezug auf die Elbvertiefung. Realogis rechnet für 2016 mit einem Flächenumsatz von über 500.000 Quadratmetern.

Quelle: Realogis

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