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Colliers International: Münchner Logistikflächen sind heiß begehrt

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Auf dem Münchner Industrie- und Logistikmarkt wurden nach Angaben von Colliers International in den vergangenen sechs Monaten insgesamt rund 132.300 Quadratmeter Industrie- und Logistikflächen vermietet und damit das Vorjahresergebnis um rund 16 Prozent übertroffen. Besonders marktprägend zeigte sich der erst im Juni unterzeichnete Mietvertrag durch den Logistikdienstleister Rhenus, der insgesamt über 40.000 Quadratmeter im nordöstlichen Umland von München anmietete und damit nochmal das Ergebnis kräftig ankurbelte.

Insgesamt 56 Mietvertragsabschlüsse wurden in der ersten Jahreshälfte registriert, was eine leichte Steigerung im Vergleich zum Vorjahr bedeutet (H1 2016: 49 Abschlüsse). Die durchschnittliche Größe der Mietverträge erhöhte sich leicht um vier Prozent auf 2.400 Quadratmeter. Ohne den Großabschluss von Rhenus würde diese sogar nur bei rund 1.700 Quadratmeter liegen (- 27 Prozent).

Die größte Nachfragegruppe bildeten Unternehmen aus dem Bereich Engineering und Automotive ab, die sich im Vergleich zum Vorjahr wieder aktiver am Markt zeigten und für fast die Hälfte der vermieteten Flächen verantwortlich waren. Transport- und Logistikunternehmen, die im vergangenen Jahr den meisten Umsatz generierten, kamen nur mithilfe des großvolumigen Rhenus-Deals auf einen Marktanteil von 36 Prozent bzw. 47.900 Quadratmeter.

Lediglich zwei Vermietungen, überschritten die 10.000 Quadratmeter-Grenze. Die meisten Mietverträge liegen wie schon im Jahr zuvor im unteren Mittelfeld in einer Größenordnung zwischen 1.001 und 3.000 Quadratmeter. Knapp die Hälfte der bisher in 2017 abgeschlossenen Mietverträge entfiel auf dieses Segment, die ein Gesamtvolumen von 41.800 Quadratmeter bzw. rund ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes ausmachten. Deutlich abgenommen hat in diesem Jahr vor allem der Umsatz der vermieteten Flächen zwischen 3.001 und 5.000 Quadratmeter. Insgesamt rund 19.000 Quadratmeter bzw. 14 Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes konnten hier verzeichnet werden. Im Vergleich zum Vorjahr betrug dieser Anteil noch das Doppelte. Dies ist vor allem der Tatsache geschuldet, dass in dieser Größenordnung kaum Flächen am Markt zur Verfügung stehen.

Darüber hinaus wurden in diesem Jahr deutlich weniger Mietflächen innerhalb der Münchner Stadtgrenzen vermittelt als noch im Jahr zuvor. Ihr Anteil am Gesamtvolumen beträgt zum Halbjahr rund 19 Prozent (24.900 Quadratmeter), was einem Rückgang um satte 47 Prozent entspricht.

„City-Logistik ist in München weiterhin ein sehr präsentes Thema und Online-Händler sind auf der Nachfrage-Seite gut vertreten. Jedoch fehlt es dem Markt an kurzfristig am Markt verfügbaren und stadtnahen Flächen, die meist im unteren Mittelfeld (1.001 bis 3.000 Quadratmeter) benötigt werden. Das Angebot – vor allem im Stadtgebiet – ist stark begrenzt und wenn doch mal Flächen frei werden, dann hat das auch seinen Preis. Für innerstädtische Flächen werden aus diesem Grund mittlerweile auch Mietpreise bis 12,00 Euro pro Quadratmeter aufgerufen“, weiß Kurt Zauner, Director bei Colliers International in München.

Die Spitzenmiete für moderne Logistikflächen im Umland hingegen liegt weiterhin stabil bei 6,85 Euro pro Quadratmeter und ist seit Anfang 2016 unverändert geblieben. Sie wird im Teilmarkt „Umland-Nordost“ erzielt. Eine deutliche Steigerung verzeichnet jedoch die Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt. Diese hat sich im Vergleich zum Vorquartal nochmal um satte 40 Cent auf aktuell 6,50 Euro pro Quadratmeter erhöht. Grund hierfür ist vor allem das überschaubare Angebot an Neubauflächen, so dass Nutzer sich auf ältere Flächen fokussieren oder weiter ins Umland gehen.

„Münchner Logistikflächen sind weiterhin heiß begehrt und der Andrang auf freiwerdende Flächen enorm. Bestandsflächen mit auslaufenden Mietverträgen werden oft schon wieder weitervermietet, bevor sie überhaupt am Markt zur Verfügung gestanden haben“, ergänzt Martin Ausserhofer, Consultant bei Colliers International.

Dennoch hat sich das Flächenangebot im Vergleich zu den letzten drei Jahren wieder etwas entspannen können. Während im ersten Halbjahr 2016 gerade einmal 1,2 Prozent des gesamten Flächenbestands in der Region leer standen oder innerhalb von drei Monaten bezugsfertig waren, sind es aktuell rund 2,4 Prozent. Dies entspricht in etwa einer Fläche von 38.200 Quadratmeter.

„Wie auch schon im Jahr zuvor, können Gesuche nicht vollends bedient werden. Das Angebot an verfügbaren Flächen wird derzeit oft durch größere zusammenhängende Flächen bestimmt, bei denen eine Teilung auf Vermieterseite nicht erwünscht ist. Dem Markt fehlt es vor allem an Flexibilität und Projektentwicklungen, die für Flächennachschub sorgen könnten. Die Vorzeichen für das restliche Jahr sind zwar gut. Aufgrund des kurzfristig fehlenden Flächenpotenzials gehen wir jedoch davon aus, dass das Jahresergebnis aus 2016 mit rund 265.000 Quadratmeter vermieteter Fläche nur bedingt übertroffen werden kann“, so Zauner abschließend.

Quelle + Bildquelle: Colliers International

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