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Colliers International: Flächenknappheit bremst Logistikflächenumsatz in München aus

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Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt in München verzeichnet nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International zum Ende des dritten Quartals einen Vermietungsumsatz von insgesamt rund 166.300 Quadratmeter und verfehlt damit das Vorjahresergebnis um 8 Prozent. Insgesamt 75 Mietvertragsabschlüsse konnten von Januar bis einschließlich September registriert werden, acht Mietvertragsabschlüsse weniger als noch im gleichen Vorjahreszeitraum.

Insbesondere die Anmietung von insgesamt über 40.000 Quadratmeter Hallen- und Bürofläche durch einen Logistikdienstleister Ende Juni verhalf dem Münchner Logistikmarkt zu einem zufriedenstellenden Jahresverlauf, dennoch wirkte sich die Sommerpause wohl auch auf den Markt aus. Während in der ersten Jahreshälfte die Vermietungsaktivitäten das Ergebnis aus dem Vorjahr um 16 Prozent übertreffen konnten, kamen von Juli bis September lediglich 35.400 Quadratmeter neu vermietete Fläche hinzu, vorwiegend im Größenbereich zwischen 1.001 und 3.000 Quadratmeter.

Gerade einmal vier Mietverträge über 5.000 Quadratmeter konnten bislang registriert werden, die insgesamt für rund 40 Prozent des gesamten Umsatzes verantwortlich sind (67.100 Quadratmeter). Weiterhin stark vertreten sind Mietverträge mit einer Flächengröße zwischen 1.001 bis 3.000 Quadratmeter. Auf dieses Segment entfallen etwa 37 Mietverträge bzw. 34 Prozent des gesamten Umsatzes.

Hinsichtlich der geographischen Verteilung der Abschlüsse verzeichnete insbesondere der Teilmarkt „Umland Nord-Ost“ den meisten Anteil am Gesamtumsatz. Etwa 108.400 Quadratmeter bzw. über zwei Drittel des gesamten Umsatzes konnte bislang diesem Marktgebiet zugewiesen werden.

Kurt Zauner, Director Industrial & Logistics München bei Colliers International: „Besonders die gewerblich geprägten Standorte Garching, Eching, Unterschleißheim und Neufahrn sind aufgrund der Nähe zu den beiden Autobahnen A9 (Berlin) und A92 (Richtung Ostbayern) sowie zum Flughafen besonders attraktive und gefragte Standorte, die eine gut ausgebaute Infrastruktur aufweisen. Dementsprechend sind hier auch die höchsten Mietpreise außerhalb des Stadtgebiets zu verzeichnen.“

Die Spitzenmiete für moderne Logistikflächen im Umland liegt seit Anfang 2016 auf einem stabilen Niveau und befindet sich unverändert bei 6,85 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt entfielen rund 88.400 Quadratmeter der Flächen und damit mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes auf das Preissegment 6,01 Euro bis 7,00 Euro pro Quadratmeter. Weiterhin wurden 17 Mietverträge registriert, die einen Mietpreis von über 7,00 Euro aufwiesen. Hierbei lag die durchschnittliche Flächengröße bei etwa 900 Quadratmeter.

„Die Mietpreisentwicklung am Münchner Markt zeigt sich in der Spitze weitestgehend stabil, da es dem Markt vor allem an neuen Projektentwicklungen fehlt, und die Nachfrage weiterhin über den Bestand abgedeckt wird. Das hat jedoch zur Folge, dass Mietpreise bei Bestandsflächen weiter steigen könnten. Derzeit befindet sich der durchschnittliche Mietpreis für Logistikflächen über 3.000 Quadratmeter bei 6,50 Euro pro Quadratmeter, während er im Vorjahr bei 6,10 Euro lag. Daher ist es keine Überraschung mehr, wenn Bestandsflächen unter gewissen Umständen das Preisniveau von Neubauflächen erreichen“, erläutert Martin Ausserhofer, Consultant Industrial & Logistics München bei Colliers International.

Großvolumige Ansiedlungen über 40.000 Quadratmeter, wie sie dieses Jahr der Fall waren, sind für den Münchner Markt eher eine Seltenheit. Die Chancen vergrößern sich, sofern man seinen Suchradius für München erweitert und ins weitere Umland geht. Alternativ muss sich der Nutzer bei der Größenordnung einschränken.

„Darüber hinaus sind unter anderem lange Mietvertragslaufzeiten sowie ein geringes Neubauvolumen dafür verantwortlich, dass die Vermietungsaktivitäten derzeit ausgebremst werden. Wir merken außerdem, dass Nutzer sich verstärkt für die umliegenden Logistikmärkte wie Augsburg und Ingolstadt interessieren, da diese vor allem noch über einige Flächenreserven verfügen und das Preisniveau deutlich günstiger ist als in München. Aufgrund der aktuellen Marktlage gehen wir davon aus, dass der Markt das Ergebnis aus dem Vorjahr nicht übertreffen kann“, so Zauner abschließend.

Quelle: Colliers International

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